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新峰地产:9月中国50城房产库存去化大数据

来源:观点地产网作者:admin 发布时间:2016-10-17 17:34 浏览:

房谱网利用“新峰地产大数据信息系统”(CRIDAS),从全国297个地级以上市中,按“2015年GDP”排名选取了具有代表性的50个典型城市:截至2016年8月,50城商品住宅总库存为5.06亿平(上月5.09亿平,环比减少6‰),再除以50城最近12个月的商品住宅销量3.95亿平(上月3.87亿平,环比增加2%),得出50城商品住宅库存去化周期约——“1.28年”(上月1.32年,环比减少3%)。

50城上涨家数占八成,去库存周期总体偏小

50城新建商品住宅中,房价环比上涨的城市有40个(上月33个),占比80%。去化周期在2年以内的城市有36个,占比72%,整体看50城去库存周期处于中低位水平。

对于一些重点城市,人口持续净流入(增量大、增长率高),库存量在持续萎缩,去库存周期也远远低于一年的水平,此类城市后续房价上涨的内因依然存在。因此,对于这类城市而言,后续的重心不在去库存,而在于补库存。地方政府应该加大土地供给,使得供求关系趋于合理,后续才不会再出现房价过于狂热的上涨现象。

具体来看,商品住宅,50城去化周期:

≤1年,定性为“供不应求”——16座城市,数目占32%(黄灯提醒);

1-1.5(含),定性为“供求平衡”——12座城市,数目占24%(绿灯畅行);

1.5-2.0年(含),定性为“供求基本平衡”——8座城市,数目占16%(绿灯畅行);

2.0-2.5年(含),定性为“供大于求”——3座城市,数目占6%(红灯预警);

> 2.5年,定性为“严重过剩”——11座城市,数目占22%(红灯预警)。

近日,李克强总理指出,从房地产市场来看,中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程,住房需求将呈增长态势。针对当前中国房地产市场的一些分化态势,总理强调,我们将强化,而且也正在强化地方政府的主体责任,因城因地施策,保障居民基本住房需求,努力实现住有所居。而且,要采取有效的措施,符合国情、城市特点的措施来促进房地产市场稳定健康发展。

同时,总理也多次强调:守住不发生系统性、区域性金融风险的底线。

(库存去化周期偏小:合肥、南京、东莞、济南、南昌、杭州、佛山、深圳)

我们发现,北上广深等一线城市不存在去库存问题,甚至是供不应求。二线城市大多供求平衡,且常住人口仍在持续增长,即便有些库存也不是问题,但几个热点城市房价“高烧”不止。三线城市则呈现出一种分化走势,有些供求平衡、有些供大于求。高库存主要集中在四线城市,主要缘于“人的城镇化速度落后于房子的城镇化速度”。这些城市土地、住房供应量大,人口净流入远低于一、二线城市。

因此,根据房地产市场分化的实际,我们按住建部”分类调控,因城施策”的总体指导思想,提炼出四个关键字:“控、稳、调、保”:

2016年两会期间,住建部陈部长直言,现在中国房地产市场的一个显著特点就是分化严重,三、四线城市的房价大体上都是回落的,问题和矛盾主要集中在一线城市和部分二线城市。目前,政府的主要任务就是稳定一线城市和部分二线城市的房价。

一线城市是“控”:高端人才、高净值人士保持净流入,置业需求旺盛,新增土地供应缩减,城市综合承载压力大......等等“虹吸效应“导致的”供需矛盾”使得一线城市房价居高不下。特别是去年春节过后,房价上涨速度过快。对此,政府积极采取措施和办法:一、实行严格的限购政策,实行严格的税收和金融政策;二、增加土地供应,而且公布于众,稳定预期;三、增加中小套型的供应数量,特别是搞好保障性供应建设;四、打击各种违法违规行为;五、主动发声,引导舆论。

二线城市是“稳”:迫于资源约束等现实压力,一线城市正严格控制人口,三四线城市对外来大学生等又缺乏足够的吸引力。在此情况下,二线城市 “承上启下” 将获得更多的发展空间。因此,对于那些商品住宅去化周期定性为“供求平衡”的二线中心城市,房价既不能掉太多,也不能冲过头——影响金融稳定、人才流动,需要密切观察其“供需态势、楼市走势“,做到胸中有”数“。

三线城市是“调”:三线城市需要”分城施策、分类调控”。对于库存去化周期过长的城市,要严控土地供应;对于去化周期尚可的城市,要进一步调整供应结构,增加刚需、刚改套型占比。

四线城市是”保“:房地产库存过剩问题最为严重的四线城市,要加紧“去库存”。四线城市缺乏好的教育、医疗、交通等公共资源,缺乏足够的产业支撑,对人口的吸引力有限。例如,商务人士的出行,需要有便利的交通,比如大中型的机场。四线城市大多没有机场,即使有也都是小机场或者支线机场,这显然不利于商务人士的出行。对企业而言,也不会随便将自己的研发、营销、设计等部门放在四线城市。正因为产业吸引力决定了企业的入驻以及人口的导入,决定了城市的房地产库存去化能力,所以,四线城市需要通过建造牢固共生的产业集群、创造良好的自然环境和生活环境等方式来吸引人们安居乐业,进而达到“房地产去库存”的目的。

调控政策细则表,点击下图或此处可放大:

(责任编辑:admin)
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